"DPE et copropriété : peut-on vraiment améliorer tous les logements ?"

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un élément incontournable du marché immobilier. Son objectif est clair : mieux informer les acquéreurs et encourager l'amélioration de la performance énergétique des logements.

Sur le principe, difficile d'être contre. Réduire les consommations d'énergie, améliorer le confort des occupants et diminuer l'impact environnemental du parc immobilier sont des objectifs largement partagés.

Pourtant, sur le terrain, certaines situations soulèvent parfois des questions plus complexes.

En tant que diagnostiqueur immobilier intervenant quotidiennement dans le Var, je constate régulièrement un paradoxe : certains logements présentent encore un potentiel d'amélioration énergétique sur le papier, mais disposent en réalité de très peu de solutions concrètes pour y parvenir.

Des logements parfois déjà optimisés à l'échelle individuelle

Lorsqu'un logement obtient un classement énergétique moyen ou faible, la première réaction est souvent la même :

« Quels travaux faut-il réaliser pour améliorer le DPE ? »

La question paraît simple. La réponse l'est parfois beaucoup moins.

Dans de nombreuses copropriétés du littoral varois, les propriétaires ont déjà investi au fil des années :

• remplacement des menuiseries ;

• modernisation des équipements ;

• amélioration de l'isolation intérieure ;

• rénovation du logement.

Malgré cela, certains biens conservent une étiquette énergétique perfectible.

Et c'est souvent à ce moment-là que les limites apparaissent.

Quand les principaux leviers ne dépendent plus du propriétaire

Contrairement à une maison individuelle, un appartement en copropriété dépend souvent de décisions collectives.

L'isolation thermique par l'extérieur, par exemple, ne peut généralement pas être décidée par un seul copropriétaire.

Certaines façades présentent également des contraintes architecturales ou esthétiques qui rendent les travaux complexes, voire impossibles.

Autre exemple fréquemment rencontré : l'installation d'une pompe à chaleur air/air.

Dans de nombreux logements, une climatisation réversible permettrait à la fois :

• d'améliorer le confort d'été ;

• de réduire les consommations de chauffage ;

• d'améliorer la performance énergétique du logement.

Pourtant, certaines copropriétés refusent encore l'installation des groupes extérieurs pour des raisons esthétiques, acoustiques ou simplement parce que le règlement de copropriété n'a jamais été adapté aux enjeux actuels.

Le propriétaire se retrouve alors dans une situation paradoxale : il lui est demandé d'améliorer la performance énergétique de son logement alors que certaines des solutions les plus efficaces lui sont interdites.

Le cas des chauffages collectifs anciens

Un autre exemple revient régulièrement sur le terrain : celui des copropriétés équipées d'un chauffage collectif ancien.

Il n'est pas rare de rencontrer des immeubles encore alimentés par des chaudières collectives au fioul installées il y a plusieurs décennies.

Dans ces situations, un copropriétaire peut avoir remplacé ses fenêtres, rénové son appartement et réalisé plusieurs améliorations énergétiques, tout en restant pénalisé par la performance du système de chauffage collectif.

La note du DPE reflète alors en partie des équipements dont il n'assure ni le choix, ni le renouvellement.

Le remplacement d'une chaudière collective représente souvent un investissement important qui nécessite l'accord de la copropriété. Les décisions peuvent prendre plusieurs années avant d'aboutir.

Là encore, la question n'est pas de remettre en cause les objectifs du DPE, mais de s'interroger sur la capacité réelle d'un propriétaire à agir lorsque les principaux leviers d'amélioration dépendent de décisions collectives.

Le confort d'été devient un sujet majeur

Cette réflexion prend une dimension particulière dans notre région.

Les épisodes de fortes chaleurs se multiplient et le confort d'été devient un critère de plus en plus important pour les occupants.

Dans le Var, de nombreux acquéreurs s'intéressent désormais autant au comportement du logement en plein mois d'août qu'à sa consommation énergétique en hiver.

Cette évolution est particulièrement visible dans les résidences secondaires, très présentes sur notre littoral.

De nombreux acquéreurs recherchent aujourd'hui un logement qu'ils pourront occuper une partie de l'année tout en conservant la possibilité de le louer lorsqu'ils sont absents.

Or les exigences réglementaires évoluent elles aussi.

Le DPE occupe désormais une place centrale dans de nombreux projets immobiliers et devient un élément de plus en plus observé par les acheteurs comme par les locataires.

Dans ce contexte, la capacité d'un logement à rester confortable lors des périodes de fortes chaleurs devient un véritable enjeu.

Une question qui dépasse le simple cadre du DPE

Au fond, le sujet dépasse probablement la seule question du diagnostic énergétique.

Il pose plus largement la question de l'adaptation de notre parc immobilier aux réalités climatiques et économiques actuelles.

Comment améliorer les performances énergétiques de bâtiments construits il y a cinquante ou soixante ans ?

Comment concilier préservation architecturale, contraintes de copropriété et adaptation aux nouvelles exigences énergétiques ?

Comment permettre aux propriétaires d'investir dans des solutions performantes lorsque certaines d'entre elles restent difficiles à mettre en œuvre ?

Et surtout :

Peut-on demander à un propriétaire d'améliorer la performance énergétique de son logement lorsque les principaux leviers d'action ne lui appartiennent pas ?

Une réflexion qui mérite d'être ouverte

Le marché immobilier évolue.

Les attentes des acquéreurs évoluent.

Le climat évolue également.

Dans ce contexte, la question n'est peut-être plus seulement de savoir si un logement doit être amélioré énergétiquement.

La véritable question est parfois de savoir comment permettre cette amélioration lorsque les solutions techniques existent, mais que leur mise en œuvre se heurte à des contraintes collectives, réglementaires ou architecturales.

Un débat qui concerne aujourd'hui de nombreux propriétaires, copropriétaires, syndics et professionnels de l'immobilier.

Et qui pourrait devenir de plus en plus fréquent dans les années à venir.